临沂市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法
发布部门: 山东省临沂市人民政府
发布文号: 临政发［1999］170号
第一章 总则
第一条 为规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易活动，促进住房流通，扩大住房消费，活跃房地产市场，满足居民改善居住条件的需要，根据《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。
关联法规：
第二条 本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场交易的管理。
第三条 房改主管部门负责已购公有住房和经济适用住房上市交易前的准入审批工作。市、县房产行政主管部门负责已购公有住房和经济适用住房的上市交易管理工作。
第四条 本办法所称已购公有住房和经济适用住房是指职工按房改政策购买的公有住房、经济适用住房(包括安居住宅，下同)。
已购公有住房和经济适用住房上市交易，是指按规定出售、出租、交换、赠与和抵押。
第五条 已购公有住房和经济适用住房上市交易，应遵循自愿、公平、平等、合法的原则，体现政府对解决中低收入家庭住房的优惠政策，鼓励和促进住房消费，推动房地产业的发展。
第六条 已购公有住房和经济适用住房上市交易后，该户不得再向单位申请分配住房，不得参与单位的集资建房，不得购买成本价的公有住房或经济适用住房、解危解困房等享受优惠政策的住房。
第二章 交易的条件
第七条 符合下列条件之一的已购公有住房和经济适用住房均可上市交易：
(一)职工以标准价购买的公有住房住满5年的；
(二)职工以标准价购买的公有住房未住满5年，但已过渡为成本价的；
(三)职工以成本价购买的公有住房；
(四)职工购买的安居住房、经济适用住房。
第八条 有下列情况之一的已购公有住房和经济适用住房暂不允许上市交易：
(一)产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
(二)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
(三)擅自改变房屋使用性质的；
(四)上市交易后，会造成新的住房困难的；
(五)处于规划改造区，已列入拆迁公告范围内的；
(六)法律、法规、规章限制交易和市、县(区)政府规定不宜上市交易的。
第九条 机关办公区内，学校教学区内的已购公有住房在限定范围内上市交易。
第十条 已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将所购住房上市交易，应向房改主管部门和房产行政主管部门提交以下材料：
(一)职工已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表；
(二)房屋所有权证书、土地使用权证书；
(三)身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
(四)同住成年人同意上市交易的书面意见。
第三章 上市交易程序
第十一条 出售已购公有住房和经济适用住房，应按以下程序进行：
(一)向原住房产权单位声明，在同等条件下，原住房产权单位有优先购买权。原住房产权单位应在10日内作出购买或放弃优先购买权的书面答复，10日内未作出书面答复的视为自动放弃优先购买权；
(二)向房改主管部门申请准入市场。到房改主管部门领取并填写已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表，由房改主管部门审查准入市场资格。房改主管部门自收到申请之日起15日内作出是否准予其上市交易的书面答复；
(三)持经房改主管部门审查签章的已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表和房屋所有权证、土地使用权证等手续到房产交易市场进行上市交易登记；
(四)签订合同。由交易双方当事人签订公有住房和经济适用住房上市交易合同。需评估的，经合法的房屋评估机构评估售房价格后再签订合同；
(五)交易审核。由交易双方当事人持交易合同和双方当事人身份证(系法人的持营业执照副本)、户口簿到房屋所在地房产交易管理部门填写已购公有住房和经济适用住房上市交易过户审核表，并提交有关材料，办理交易审核手续；
(六)登记过户。经审核允许成交的，由交易双方当事人共同向房产行政主管部门办理房屋所有权转移登记过户手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续。按规定缴纳有关税费及土地出让金后，领取房屋所有权证和国有土地使用权证。
在本办法实施前未领取土地使用权证书而需上市交易的已购公有住房和经济适用住房，房屋所有权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续。从办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起30日内，由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。
第十二条 申请上市交易的已购公有住房和经济适用住房，未能成交的，可由政府授权的部门进行收购，作为政府的廉租住房向住房特困户出租，也可在房产交易市场出售。
第十三条 发展房产中介组织队伍，提高中介人员素质，搞好对中介人员职业道德和行为规范的教育和管理，充分发挥房产中介组织的作用。
第四章 交易税费的征收
第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市交易，买卖双方应按规定缴纳有关税费：
(一)职工所购买公有住房和经济适用住房上市出售，应缴税款按照现行税收政策，在权限范围内从低掌握，确保各项优惠政策的落实，具体由财税部门予以明确；
(二)职工购买的公有住房和经济适用住房上市交易时，暂免征土地增值税；
(三)已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按房屋成交价的1％缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款；
(四)按成交价的0．5％交纳交易服务费，由买卖双方分摊；
(五)个人购买已购公房的，契税暂按现行税率3％的一半即1．5％征收。
第十五条 已购公有住房和经济适用住房上市交易过程中，当事人应如实申报成交价格，不得瞒报或不实申报。当事人申报的合同成交价明显低于正常市场价格的，应按规定由房产评估机构进行评估，评估费用由当事人负担，并按评估价征收有关税费。
第十六条 为鼓励住房消费，卖方自出售原有住房之日起一年内重新购房的或者已购公有住房上市出售前家庭已按照市场价购买住房的，相当于原售房收入的部分不再交纳契税和交易手续费，高于售房收入的部分，按规定缴纳契税和交易手续费。
第五章 交易收入分配
第十七条 上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款，以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得税后，全部归原购房职工所有。以标准价购买，职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该住房上市出售收入按照本条的规定处理；也可以直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地出让金后，由职工与原单位按照产权比例分成；原产权单位撤销的，其应当所得部分由房产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。
第十八条 职工以成本价或微利价直接购买的安居住房、经济适用住房，在上市交易时，其售房收入依法缴纳各项税费后的收益部分，按规定缴纳所得税后，全部归原购房职工所有。
第十九条 已购公有住房上市交易发生权属转移后，房屋共用部位的维修基金本息余额，本着维修基金随房走的原则，由买方到住房资金管理中心办理维修基金使用权变更手续，将维修基金使用权转移到新的房屋所有权人名下。
第二十条 住房交易之后，原住房保险随之转移到新房主名下，新房主凭购房手续到保险公司办理住房保险转移手续。
第六章 处罚
第二十一条 违反本办法第 六条的规定，将已购公有住房和经济适用住房上市交易后，该户家庭又以非法手段按照成本价购买公有住房或政府提供优惠政策建设的住房的，由房产行政主管部门责令其退回所购住房，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下的罚款；或者按商品房市场价格补齐房款，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第二十二条 违反本办法第 八条的规定，将不准上市交易的已购公有住房和经济适用住房上市交易的，由房产行政主管部门没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第二十三条 房产、房改等有关部门工作人员在已购公有住房和经济适用住房上市交易管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第二十四条 各县可根据本办法制定实施细则，报市住房委员会备案后执行。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。
一九九九年十二月二十五日
